2018年6月26-27日，第十届中国产业园商务区发展论坛暨2018中国商业地产及投资专业博览会在北京富力万丽酒店隆重举办，主题为挑战与路径：产业园区的模式创新。
来自300家开发商和运营商、金融和投资机构、物业管理公司、代理经纪公司、门窗幕墙、建材企业等地产界、金融界、学术界及政商学届精英及新闻媒体超过600位嘉宾出席。
北科建集团董事长郭莹辉出席论坛并发表开幕演讲，对产业园区的发展趋势进行预判，并分析了当前市场下产业园区开发建设成功的要素。
郭莹辉表示，未来城市什么样，与产业园区的策划、定位、建设运营有高屋建瓴的统领关系；绿色生态、创新驱动、协调发展、创新发展等不但是城市、也是产业园区的主要的特征；未来的城市特点可能是生态的、智慧的、产业的、人文的。
以下是郭莹辉致辞实录：
郭莹辉：首先感谢刘凯总提供这样好的机会，产业地产的发展时间也比较长了，我从一个从业者的角度谈一下我们在科技地产、科技园区中开发建设中的经验和教训，与大家一块分享。
今天的题目我改了一下，产业园区的发展趋势与成功的要素。因为模式和经验在产业地产里面，各家都有自己的特点，我可能以行业的共同特点做具体的分析。
首先帮大家一块梳理了产业地产的趋势。
从我们国家的高度来看，未来城市什么样，其实对我们做园区的，策划、定位、建设运营有高屋建瓴的统领关系。
十九大以后，国家对北京副中心，北京市，雄安新区提出了一些非常高的要求，我们看到了要高起点，高标准，高水平，而且世界眼光，国际标准，中国特色，高点定位，这些都体现了城市精神和城市风貌，包括城市的创新。
这些对中国城市的未来要求，我们作为城市建设者，不得不考虑在现实当下怎么把这些要求融入进去。在这些城市建设的未来方向里面，我们可以看到尤其对雄安新区的规划下，我们对绿色生态，创新驱动，协调发展，创新发展，这不但是城市，也是园区的主要的特征，所以我们做城市建设也好，园区的发展也好，在未来的城市特征中我们要找出产业新政或者产业园区的特点是什么，未来的城市特点可能是生态的、智慧的，产业的、人文的，通过这四个特点，我们想从现在开始，假如给几平方公里做产业园区和新城，在未来城市梳理完之后，我们这些产业园应该具备什么特点呢，我这里又做了一个简单的小节。
首先我们要注重创新引领，注重产城融合，而且注重产业特色，还有要注重资源禀赋，还要特别对园区的运营服务加强导入。
另外，作为城市的一个重要组成部分，智慧、生态城市又是必然的要求，所以这六个特点，我认为在城市的某一个新区或者在城市的某一个更新改造区，都应该把这六个点融入进去，这是我认为园区本身的发展需求和特色。
作为未来城市，我们提出了要求，那作为园区或者产业新城，在这几年又发生了什么大的趋势和变化呢，因为行业趋势特别多，我挑了几个重要的趋势，第一个由园到城，我们最近提的更多的是产城融合，产业园区怎么和各种产业有机融合，实现空间和产业无缝连接，高效增长，这是由园区到产业升级过程中，必须在顶层设计过程中考虑的重大的问题。
第二个特点，由地产开发到园区运营。我们过去是地产商以地产的思维做园区，而且进入到产业的组织，产业的培育和城市的建设中，所以这里面地产思维怎么能够转到运营思维，因为产业是靠运营的，产业不是拿来的。所以在地产产业领域，我们重要的是产业的组织和培育，所以仅仅从地产思维转到产业的运营来说，对于大多数地产商，这一点跨不过去，而且往往变成了地产商做产业园失败的一个最大的门槛。所以我说趋势要改变，身子一转，产业地产商我们已经有了，但是骨子里如果还是房地产思维做线性的交易，高度垂直的设计，想快赚钱，在产业地产里面可能难以实现了。
而产业地产商更多的是靠房地产思维的基础盖房子，还要进行互联网思维，搭建产业平台，把很多的资源整合进来，所以，这样的思路决定我们的地产商到运营商的趋势转变，首先要从根本的商业逻辑上把这些大的调整过来。
第三个特点，是由规模扩张到效益提升，从园区来说，我刚才说了，本质上是作为地产支撑产业的培育和发展的，所以产业本身对于土地其实并不是特别渴求，而对于产业里面各种要素，资源的需求是非常迫切的。
我们看到了国内的园区数量很多，现在无法统计到底国内有多少产业园、高新区，有人统计过可能三四万平方公里，这个面积很大，但是现在空心化很多，怎么让园区从规模走到质量，从扩张走向效益，这是未来产业地产商不但要有家国情怀，也是企业匠心发展必须要考虑的大问题。
效率提升是产业地产商和地方政府都要完善的工作。
第四个特点，由一花独秀到万马奔腾。这里面有两大特点，一个是产业地产的细分领域越来越多了，一说产业地产，大家最先想到的是工业地产，第二产业加工制造业占有的物理空间和产业制造区，我们按产业和地产的逻辑已经细分到第一产业，比如说农业，田园综合体等等，所以产业地产从第一产业到第二产业都会出现产业地产。科技地产算什么，是2.5产业，研发业也是服务业，从研发业到文旅，旅游、康养都是第三产业。
另外一个特点，主体多元化，原来政府为主的开发主体，现在各类的产业园区，北分的，还有大型的互联网公司，产业公司，还有做金融的企业，也做园区。
所以这个园区成了一个香饽饽，这是我讲的把未来的城市特征怎么统领未来园区的趋势。
第二部分我想分享一下我做的一个行业观察。
目前我们做产业地产的行业里面有哪些模式和特征，大家都知道住宅地产一讲就是几个环节，拿地、策划、盖房子、销售。全天下的住宅开发商都一样，但是全天下的产业地产商都不一样，没有一家是一样的，所以我大概归了八个方面的模型，主营业务特点，盈利模式是什么，优劣是什么，因为是第一次，可能涉及到每家企业，每家企业都是我们的好朋友，我都一块拿出来说，对与不对大家不要见怪。
第一个是科技地产模式，这是一个标准的科技园区，从建设到产业招商到落地的各种服务，这是和政府相关的园区开发行为，有优点也有劣势，优点是我们可以帮助地方政府实现产业创新的聚集。缺点是特别累，周期长，见效慢，而且回报率达不到股东的要求。
第二个模式是一级开发模式，比如说廊坊的中国宏泰王总的企业，就是做园区的一级开发，招商、卖地，给入园的企业做服务。特点就不说了。
第三个模式是基地+基金的模式 ，前期把园区做成熟以后，以持有物业加股权投资模式，应该说我认为他们是国内租金+股权投资收益的模型值得我们很多的同行学习。
第四个模式就是产业投资模式，就是华夏幸福和荣盛发展，把几十平方公里的荒芜的土地变成了产业活跃，功能完善的新城，这样的贡献对我们所说的城市化进程来说是贡献度非常大的，城市新城新区的发展模式，应该在地方政府，包括中央政府认可。
联动u谷，早期以工业厂房，标准化产品的建造与销售。
打造特色小镇，像碧桂园在惠州打造的小镇，其实像思科把清华大学高端的研发，大型的科技企业集团聚集在一个小镇上进行产业创新和产业融合，力争打造科研和高端总部聚集的小镇，正在建的过程中，成与不成我们也在观察。
第八种模式是产业地产里面最前的模式 ，物流地产，因为特性，所以我们可以看到，有研发企业进入物流地产。
这是我简单的把几大产业地产的模型优劣和特点做了分享。
在企业运营层面又有什么特点呢，我也做了五个转型的总结。
一个是腾笼换鸟的，不管是长三角的园区怎么发达，包括我们在深圳，都是把旧城改造，工业园变成研发园，变成总部园，这个过程中，包括北京也是，很多工业大院，这是随着时代的产业需求进行的产城的功能改造。
第二个是由园到镇。产业园区升级为特色小镇，刚才我提到了碧桂园在做科技小镇，其实在上海的李书记最近发表了重点的演讲，由产业园的产业聚集功能再加上城市配套再加上空间尺度的有效的合理规划，可以变成特色产业聚集的小镇，这个观点也是现在我们未来会看到更多的产业园单一功能到产业融合的小镇功能，未来会呈现的更加丰富。
第三个是服务导向。很多的园区是由地方政府或者开发商建设的，大家都想谋求短期的高周转和效益，但是我们发现园区的物业本身其实很难在做了，可能要靠更多的服务赚钱，所以我们看到了过去的园区有简单的服务，现在我们会把园区当做一个巨大的创新孵化的平台，要素和资源，服务就特别需要。服务导向可能是决定了一个园区成功失败的最关键的地方。
第四个是轻重兼备。我们在过去园区是重资产，大家都想到了怎么用园区卖房子，后面我们发现能不能把经验变成轻资产的服务，给新进入的提供很多规避风险的服务，使他们能够尽快的进入这个行业，而且避免试错成本，轻资产的服务实际上也是很多产业地产商准备大力打造的新型业态。
第五个产业生态。刚才我们说了，园区一平方公里看的是房子和企业，如果再放大到社会和政府的各种服务机构，能看到的是一种社会化的孵化器，所以我们的成功不是简单的招商、运营、服务，很可能是整个入园所有企业的生态圈能不能建立，比如说需要各种各样的要素资源，丰富与否，包括这些政策和企业的运营之间能否形成耦合效应，这是生态链来打造的，不是房产项目打造的。所以产业生态型我们特别关注这方面的特点。
以上是我给大家简单汇报的商业模式战略层面和运营模式升级的战术层面和特点。
最后我想分享我们在运作一个产业园区，产业地产项目过程中怎么样让自己的园区成功，或者让产业地产的企业成功。
这个话题也是第一次讲，从业这么多年自己的心得。别看话题简单，但是很多的产业地产企业现在都不知道自己在干什么，也有很多的产业地产企业处在停摆的状态，所以我想第一个问题就是要做产业地产商，你的价值目标是什么，换句话说你是把房子作为重点还是把产业作为重点，所以地产为器，产业为本。
我们就应该知道产业地产的本质，你是助推地方经济发展的模式，而不是土地和空间的运营商。
这个对于你一切的资源配置和做出的决策是致命的。
这个图更加直白的，你是想卖房子赚产业地产的钱，还是做长周期的产业培育和物业运营。这是短和长。这是立体的地产和社会的大的孵化器，
我们把园区不要当做企业的私属，它是共有性的，一个地方政府会给你一些支持，如果理解为自己的房地产项目，不跟政府的城市规划，产业规划，政府的区域的功能调整结合，那么我们的产业地产得不到政府的支持，越走越窄。行业里面已经有几家企业因为这个问题远离政府，跟政府的关系很紧张，导致很多的需求实现不了，其结果企业的产业地产越走越窄，所以认清楚客户是谁非常重要。
第三个要素，盈利结构，这个图表大家都很熟悉了，产业地产商不是高周转，高物业赚钱的，而是靠很多个价值点，涓涓细水汇聚而成，一级开发到二级开发，股权投资到政府补贴到轻资产的合作运营等等，这些多点的盈利，如果产业地产商抓不住，就看到拿便宜的地盖房子，卖房子，这个模式很可能会很糟糕。
第四个要素，要知道产业地产的真正的内在经济规律、模式是什么。换句话说产业地产商你在社会中行走，你在干什么，第一个是搭一个平台，产业地产商的职责是搭平台，整合资源，激发要求，搭平台是把我们作为整合资源的一个平台化企业，我们再把各种资源整合起来，资源包括了政府、研究院，金融、合作伙伴和中介，这些资源聚在一起，然后资源当中的很多的要素，比如说人、技术、资本、土地、政策、信息、市场、服务这些要素要进入园区，然后要素进行发酵，为三个目标客户进行提供价值增值，入院企业客户、政府和开发者自身。
所以从搭平台，整资源，笼要素，最后产生效益，这个逻辑作为产业地产商的董事长和总经理这样的高管应该明白所有的企业战略应该有这样非常强的逻辑，这个逻辑之下可以找准企业的各种各样的发展定位。
第五个是运营方法。产业地产的运营方法，刚才讲了一二三四，到第五个，产业为本，商住产品协同，长短互补。
第六个，善于整合资源，这些资源本身包括产业资源，城市资源，运营资源，这些资源在合作伙伴手里和政府手里，产业地产商一定要学会与人合作，寻找资源，而且对这些资源有效的整合和加工。
还有几个能力，产业地产商能力不再财务和成本运作能力。首先第一个能力要学会选址。在没有人敢去的东北吉林长春郊外，投了一个项目，为什么，因为城市战略，再差的城市也有产业基础，而且政府对你的支持，还有一些资源，还有政府...